Gayrimenkul alımında, özellikle yeni projelerde sıkça duyduğumuz “kat irtifakı” ve “kat mülkiyeti” kavramları, aynı mülk için farklı aşamalarda düzenlenen iki farklı tapu türüdür. Aralarındaki hukuki fark, alıcının taşıdığı riski ve mülkiyet güvencesini doğrudan etkiler. İşte, yatırım yapmadan önce mutlaka bilmeniz gereken temel ayrımlar.
TAPUSUZ BİNA OLMAZ: İKİ KRİTİK KAVRAM
Bir binanın tapuya kaydedilmiş iki temel aşaması vardır. Bu aşamalar, binanın fiziksel durumuyla doğrudan ilişkilidir:
1. Kat İrtifakı (İnşaat Aşaması Tapusu)
Bu tapu, binanın henüz inşaat halinde olduğu dönemde düzenlenir. Binanın projesinin onaylanması, temelin atılması ve belirli bir seviyeye gelmesi yeterlidir. Kat irtifakı tapusu, alıcıya henüz fiziksel olarak tamamlanmamış bir dairenin “hisseli mülkiyet hakkını” verir. Bu nedenle, satışı devam eden yeni konut projelerinde yaygın olarak görülür.
2. Kat Mülkiyeti (Tam Mülkiyet Tapusu)
Bu tapu, binanın tüm inşaat işlerinin tamamlandığı ve belediyeden “iskan” veya “yapı kullanım izin belgesi” alındığında düzenlenir. Kat mülkiyeti tapusu, alıcıya bağımsız bölüm üzerinde tam ve kesin mülkiyet hakkı tanır. Bu belge, dairenizin yasal olarak oturuma ve kullanıma uygun, bitmiş bir yapı olduğunun en güçlü kanıtıdır.
ALICI İÇİN EN KRİTİK FARK: HUKUKİ GÜVENCE
İki tapu türü arasındaki en önemli fark, alıcıya sağladığı hukuki güvencenin seviyesidir.
-
Kat İrtifakı’nda Risk: Mülkünüz henüz yoktur, bir proje hakkıdır. İnşaatın gecikmesi, projenin yarım kalması veya müteahhidin iflası gibi durumlar ciddi risk oluşturabilir.
-
Kat Mülkiyeti’nde Güvence: Mülkünüz fiziksel olarak hazırdır ve yasal tüm izinleri almıştır. Bankadan mortgage kredisi çekmek, satmak veya miras bırakmak için en sorunsuz yoldur.
HANGİSİ TERCİH EDİLMELİ? UZMANLARDAN TAVSİYE
Gayrimenkul danışmanları, özellikle ilk konut alıcıları için en güvenli yolun, kat mülkiyeti tapulu, iskanı çıkmış daireleri tercih etmek olduğunu belirtiyor. Kat irtifakı tapulu bir projeden daire alacaksanız, müteahhidin geçmiş projelerini ve finansal gücünü çok iyi araştırmalı, sözleşmenizde inşaatın tamamlanma ve kat mülkiyetine geçiş sürelerine dair tüm haklarınızı net olarak belirtmelisiniz. Unutmayın, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, müteahhit firma tarafından gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurularak gerçekleştirilir.
