Gayrimenkul kiralarından elde edilen gelirler, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında beyan edilmek zorundadır. Bu noktada devreye giren “emsal kira bedeli” kavramı, mükellefler tarafından sıklıkla merak ediliyor. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi, kiraya verilen bir gayrimenkul için beyan edilmesi gereken asgari kira tutarını düzenliyor. Peki, 2025 yılı için emsal kira bedeli nasıl hesaplanır? Hangi durumlarda beyan zorunluluğu bulunmuyor?
EMSAL KİRA BEDELİ NEDİR VE NE ZAMAN BEYAN EDİLİR?
Emsal kira bedeli, kiraya verilen bir konut, işyeri veya arsa gibi gayrimenkullerin vergiye tabi tutulmasında kullanılan asgari beyan tutarıdır. Gerçek kira bedeliniz bu tutarın altında olsa dahi, verginiz emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır. Bu uygulama, kira gelirlerinin düşük gösterilmesinin önüne geçmeyi amaçlar.
Geçmiş yıla ait kira gelirlerinin beyanı, takip eden yılın ilk üç ayı içinde yapılır. 2024 yılından elde ettiğiniz kira gelirlerini, 2025 yılının Ocak, Şubat veya Mart aylarında Gelir Vergisi Beyannamesi ile bildirmeniz gerekmektedir.
EMSAL KİRA BEDELİ NASIL HESAPLANIR?
Emsal kira bedelini doğru hesaplamak için gayrimenkulünüzün “emsal” veya “Emlak Vergisi” değerini bilmeniz gerekior. Hesaplama formülü oldukça basittir:
Emsal Kira Bedeli = Gayrimenkulün Emlak Vergi Değeri x %5
Örneğin, belediyence belirlenmiş emlak vergi değeri 1.500.000 TL olan bir dairenin 2025 yılı için asgari emsal kira bedeli 75.000 TL’dir (1.500.000 x 0,05). Gerçek kira bedeliniz 90.000 TL ise verginiz bu tutar üzerinden, 60.000 TL ise emsal bedel olan 75.000 TL üzerinden hesaplanacaktır.
HANGİ DURUMLARDA EMSAL KİRA BEDELİ BEYAN EDİLMEZ?
Gelir Vergisi Kanunu, belirli koşullarda mükellefleri emsal kira bedeli beyan etme yükümlülüğünden muaf tutar. İşte bu istisna haller:
-
Yakın Akraba Kiracılığı: Gayrimenkulünüzü anne, baba, çocuk, torun veya kardeş gibi birinci dereceden yakın akrabalarınıza kiraya vermeniz durumunda emsal kira bedeli uygulanmaz.
-
Birlikte Oturma: Kiraya verdiğiniz konutta, mal sahibi olarak sizin de ikamet etmeniz ve kiracının yakın akrabanız olması şartıyla bu istisnadan yararlanılabilir.
-
Bedelsiz Tahsis: Koruma amaçlı olarak gayrimenkulünüzü herhangi bir kira bedeli almaksızın birine tahsis etmeniz.
-
Kamu Kurumu Kiraları: Devlet daireleri, belediyeler veya diğer kamu kuruluşlarına yapılan kiralama işlemlerinde emsal kira bedeli aranmaz.
BEYAN EDİLMEYEN EMSAL KİRA BEDELİNİN RİSKLERİ NELERDİR?
Gerçek kira bedelinizin, emsal kira bedelinin altında beyan edilmesi veya hiç beyan edilmemesi, vergi incelemesine davetiye çıkarır. Vergi idaresi, bu durumu tespit ettiğinde:
-
Beyan edilmeyen gelir için vergi tarh eder.
-
Bu vergiye gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ekler.
-
Önceki yıllara yönelik geriye dönük inceleme başlatabilir.
SONUÇ
Kira geliri elde eden mükelleflerin, gayrimenkullerinin güncel emlak vergi değerini öğrenmeleri ve buna göre emsal kira bedelini hesaplamaları büyük önem taşır. Vergi mevzuatına uygun hareket etmek, ileride oluşabilecek cezai yükümlülüklerin önüne geçecektir. Özellikle yakın akraba kiracılığı gibi istisnai durumlar haricinde, emsal kira bedelini dikkate alarak beyannamenizi düzenlemek en doğru yaklaşım olacaktır.
