Gayrimenkul hukukunun en önemli koruyucu kurumlarından biri olan vefa hakkı, özellikle zorunlu satış durumlarında eski malike bir can simidi olabiliyor. Peki, tapuya şerh edilen bu geri alım hakkı tam olarak nedir, nasıl işler ve hangi şartlarda kullanılabilir? Hem yeni alıcıların hem de satıcıların bilmesi gereken bu hak, sözleşmelerde önemli bir detay olarak karşımıza çıkıyor. İşte, uzman görüşleri eşliğinde vefa hakkının tüm detayları.
Vefa Hakkı (Geri Alım Hakkı) Nedir?
Vefa hakkı, bir taşınmazın satışı halinde, öncelikli alım hakkının eski malike tanınmasını sağlayan bir hukuki güvencedir. Basit bir ifadeyle, “Bu mülk ileride satılığa çıkarsa, ilk söz hakkı bana ait olsun” demenin yasal yolu olarak tanımlanabilir.
Bu hak, en çok ipotekli konutun bankaya devredildiği durumlarda kıymetini gösterir. Borcunu ödeyemeyip mülkünü bankaya devretmek zorunda kalan eski malik, banka mülkü satışa çıkardığında vefa hakkını kullanarak yeniden satın alabilir. Ancak hak, yalnızca zorunlu satışlarla sınırlı değildir; tarafların karşılıklı anlaşmasıyla herhangi bir satış sözleşmesine de eklenebilir.
Vefa Hakkı Kaç Yıl Geçerlidir? Süre Sınırı
Vefa hakkının en kritik sınırı süresidir. Türk Medeni Kanunu’na göre, bu hak en fazla 10 yıl için geçerli olarak kurulabilir. Satış işleminin üzerinden 10 yıl geçmesiyle, tapuya şerh edilmiş olsa dahi vefa hakkı kendiliğinden sona erer ve tapudan terkin edilmesi gerekir. Taraflar, sözleşmede daha kısa bir süre belirleyebilir, ancak 10 yılı aşan bir süre kararlaştırmaları hukuken mümkün değildir.
Hak Nasıl Kullanılır ve Devredilebilir Mi?
Taşınmaz, vefa hakkı saklı tutularak satılığa çıkarıldığında, satıcı öncelikle eski malike bir satış teklifi yapmak zorundadır. Eski malik, bu teklifi kabul edip edemeyeceğine veya hangi koşullarda kabul edeceğine belirli bir süre içinde karar verir.
Vefa hakkı kişiye sıkı surette bağlı bir hak olduğu için, sözleşmede aksi açıkça yazılmadıkça başkasına devredilemez. Ancak, hak sahibinin ölümü halinde, bu hak miras yoluyla yasal varislere geçer.
Vefa Hakkı Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Ücreti ve Gerekli Belgeler
Vefa hakkı, satış işlemi sırasında veya satıştan sonra kurulabilir. İki ana yolu vardır:
-
Tapu Müdürlüğü’nde: Gayrimenkul satışı esnasında, tarafların talebiyle satış sözleşmesine bir madde olarak eklenir ve tapu kütüğüne şerh edilir.
-
Noter Huzurunda: Satış işlemi tamamlandıktan sonra, ayrı bir vefa hakkı sözleşmesi noter onayı ile düzenlenebilir. Bu sözleşmenin de tapu kütüğüne şerhi gerekir.
İşlem için genel olarak şu belgeler istenir:
-
Tarafların kimlik belgeleri (nüfus cüzdanı)
-
Taşınmazın tapu sureti
-
DASK poliçesi (bina için)
-
Noter tarafından onaylanmış sözleşme (noter işlemi için)
Vefa Hakkı Ücretleri Ne Kadardır?
Ücret, işlemin nerede yapıldığına göre değişiklik gösterir:
-
Satış Sırasında Tapuda Kurulursa: Tapu harcına ek olarak, sözleşme değeri üzerinden %0,75 (binde 7,5) damga vergisi ödenir.
-
Satış Sonrası Noterde Kurulursa: Taşınmazın beyan edilen değeri üzerinden %0,594 (binde 5,94) oranında tapu harcı tahsil edilir.
-
Hakkın Tapudan Terkini (Silinmesi): Hak kullanıldığında veya süresi dolduğunda terkin işlemi için maktu (belirli bir sabit) bir harç ödenmesi gerekir.
Sonuç ve Uzman Görüşü
Vefa hakkı, özellikle mülkünü geçici zorunluluklarla elden çıkarmak zorunda kalanlar için değerli bir güvence mekanizmasıdır. Ancak yeni alıcılar açısından, tapuda böyle bir şerhin bulunması, ileride mülkü satma veya devretme planlarını sekteye uğratabileceği için dikkatle değerlendirilmelidir. Her iki tarafın da bu hakkın sonuçlarını tam olarak anlaması ve süreci mutlaka bir gayrimenkul hukuku uzmanı danışmanlığında yürütmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçecektir.
