Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı? İmzasız sözleşme geçerli mi? İşte, kiracı ve ev sahiplerinin haklarını koruyan, geçerli bir kira sözleşmesi hazırlamanın tüm püf noktaları.
Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasındaki en kritik güvence belgesidir. Ancak “yazılı mı olmalı, noterden geçmeli mi, imza şart mı?” gibi sorular sıklıkla kafa karışıklığına yol açar. Yanlış hazırlanmış bir sözleşme, ciddi mağduriyetlere neden olabilir. İşte, geçerli ve sağlam bir kira sözleşmesi için bilmeniz gereken her şey.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre, süresi bir yıl veya daha uzun olan kira sözleşmelerinin yazılı yapılması kanuni bir zorunluluktur. Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler için yazılı olma şartı aranmaz; sözlü anlaşma da geçerli sayılır. Ancak sözlü anlaşmalar, sonrasında çıkabilecek “kira ne kadar artırılacak?”, “depozito ne zaman iade edilecek?” gibi anlaşmazlıklarda ispatı çok zor olduğundan, süre ne olursa olsun yazılı sözleşme yapılması şiddetle önerilir.
Noter Onayı Şart Mı? Avantajı Ne?
Hayır, kira sözleşmesinin geçerli olması için noter onayı kanuni bir şart değildir. Tarafların karşılıklı rızasını gösteren imzalı bir yazılı sözleşme yeterlidir. Ancak, noterden onaylı bir sözleşmenin çok önemli bir avantajı vardır: Resmi bir belge niteliği taşıdığı için, mahkemede kesin delil olarak kabul edilir. Özellikle yüksek kiralı, uzun vadeli veya ticari gayrimenkul sözleşmelerinde, noter onayı ileride doğabilecek uyuşmazlıklara karşı en güçlü korumayı sağlar.
İmzasız Sözleşme Geçerli Mi? En Büyük Risk!
İmza, tarafların sözleşme şartlarını okuduğunu, anladığını ve kabul ettiğini gösteren en temel ve vazgeçilmez unsurdur. İmzasız bir sözleşme, hukuken geçersiz sayılma riski taşır ve tarafların anlaştığını ispatlamak neredeyse imkansız hale gelir. Her iki taraf da mutlaka sözleşmeyi imzalamalı ve tarih atmalıdır.
Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Geçersiz Olur?
Bir kira sözleşmesinin geçersiz sayılabilmesi için başlıca durumlar şunlardır:
-
Konunun Belirsiz Olması: Kiralanan gayrimenkul açıkça tanımlanmamışsa (ada, parsel, sokak, daire no, nitelikleri eksikse) sözleşme geçersizdir.
-
İrade Bozukluğu: Taraflardan birinin aldatma, tehdit veya zorlama altında sözleşmeyi imzalaması.
-
Konunun Yasal Olmaması: Yasal olmayan bir faaliyet (kumarhane vb.) için yer kiralanması.
-
Kira Bedelinin Belirsiz veya Sahte Yazılması: Kira bedeli açıkça yazılmamışsa veya damga vergisinden kaçınmak için gerçek bedelden düşük yazılıp “farkı nakit ödenecek” gibi bir madde konmuşsa, bu tür hükümler geçersizdir ve cezai yaptırımı olabilir.
Damga Vergisi Ödenmeli Mi? Ödenmezse Ne Olur?
Kira sözleşmesi, Damga Vergisi Kanunu’na tabi resmi bir belgedir. Verginin ödenmemiş olması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez, ancak idari para cezası ve gecikme faizi ödenmesine neden olur. Damga vergisi, sözleşmede yazılı toplam kira bedeli (kira x ay) üzerinden hesaplanır ve genellikle kiraya veren (mal sahibi) tarafından ödenir. Bu yükümlülüğün kimde olduğu sözleşmede açıkça belirtilebilir.
Geçerli Bir Kira Sözleşmesinde Mutlaka Bulunması Gerekenler:
-
Tarafların tam kimlik ve adres bilgileri.
-
Kiralananın net ve eksiksiz tanımı.
-
Kira başlangıç ve bitiş tarihi, süresi.
-
Kira bedeli, ödeme şekli ve günü.
-
Depozito miktarı ve iade koşulları.
-
Kira artış oranına ilişkin hüküm (TÜFE, sabit oran vb.).
-
Tarafların hak ve yükümlülükleri (bakım-onarım, vergiler).
-
Sözleşmenin fesih (sonlandırma) koşulları.
-
İmza, tarih ve mühür (şirket ise kaşe).
