Gayrimenkul yatırımcıları ve konut alıcıları için “kat irtifakı tapusu” terimi hem bir fırsat hem de belirsizlik anlamına gelebiliyor. Özellikle henüz inşaat halindeki projelerde sıkça karşılaşılan bu tapu türü, alıcıların kafasında “Bu tapuyla daire alınır mı?” sorusunu doğuruyor. Uzmanlar, kat irtifakı tapulu daire alımının önemli riskler barındırdığını belirterek alıcıları dikkatli olmaya çağırıyor.
Kat İrtifakı Tapusu Nedir? Kat Mülkiyetinden Farkı Ne?
Kat irtifakı tapusu, inşaatı devam eden veya henüz başlamamış bir projede, alacağınız dairenin arsa üzerindeki payını ve konumunu gösteren resmi belgedir. Ancak bu belge, o daireye tam anlamıyla “sahip olduğunuz” anlamına gelmez. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel farklar:
-
Kat İrtifakı: Daire henüz “arsa” statüsündedir. Sadece arsa üzerindeki hakları belgeler.
-
Kat Mülkiyeti: Daire fiziken tamamlanmıştır ve tam mülkiyet hakkı sağlar.
Kat İrtifakı Tapulu Daire Almanın 5 Büyük Riski
-
İnşaatın Tamamlanmama Riski: En büyük risk, projenin çeşitli nedenlerle yarım kalmasıdır. Bu durumda ödediğiniz paraları geri almak uzun ve maliyetli hukuki süreçlere yol açabilir.
-
Kat Mülkiyetine Geçiş Yapılamaması: İnşaat tamamlansa bile iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınamazsa veya teknik nedenlerle kat mülkiyetine geçilemezse, daireniz hala “şantiye” statüsünde kalır.
-
Alt Yapı Sorunları: Kat mülkiyeti olmayan dairelere elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler ancak “şantiye aboneliği” ile verilir. Bu, daha yüksek faturalar ve kesintiler anlamına gelebilir.
-
Tapu Devir Zorluğu: Kat irtifakı tapulu bir daireyi satmak veya devretmek daha zordur. Bankalar bu tip gayrimenkullere ipotek ve kredi vermekte çekingen davranabilir.
-
Proje Değişiklikleri: İnşaat sürecinde projede planlanmamış değişiklikler (daire metrekarelerinin küçülmesi, yeşil alanların azalması vb.) ile karşılaşabilirsiniz.
Kat İrtifaklı Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Bu risklere rağmen kat irtifakı tapulu daire almayı düşünüyorsanız, mutlaka aşağıdaki noktaları kontrol edin:
-
Yüklenici Firmayı Araştırın: Firmanın önceki projelerini, piyasa itibarını ve finansal durumunu iyice inceleyin.
-
Bankalarla Anlaşmalı Mı? Projenin banka ipotekli satış sistemine dahil olması, firmanın güvenilirliği açısından önemli bir göstergedir.
-
Sözleşmeyi Detaylı Okuyun: Sözleşmede inşaatın teslim tarihi, kat mülkiyetine geçiş süreci ve cayma haklarınız net olarak yazmalıdır.
-
Noter Onayı Şart: Yapılan sözleşmenin noter onaylı olması, hukuki güvence açısından kritik önem taşır.
-
İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Şartı: Sözleşmeye “kat mülkiyetine geçiş yapılmadan ve iskan alınmadan ödemeler tamamlanmayacak” gibi bir madde eklenmesi sizi koruyacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
-
Kat irtifakı tapusu ile daireye taşınılır mı? Teknik olarak taşınılabilir ancak alt yapı ve resmi izinler açısından sorun yaşama ihtimaliniz yüksektir. Tavsiye edilmez.
-
Kat irtifakı tapusu kat mülkiyetine nasıl dönüşür? İnşaat tamamlandıktan ve iskan alındıktan sonra, tapu kadastro müdürlüğüne başvurularak kat mülkiyetine geçişi yapılır.
-
Kat irtifakı tapusu ile kredi çekilir mi? Çoğu banka kat irtifakı tapusu olan gayrimenkullere konut kredisi vermez veya çok sınırlı koşullarla verir.
Sonuç
Kat irtifakı tapusu, genellikle daha uygun fiyatlar sunsa da beraberinde önemli riskler getirir. Bu süreçte en doğru yaklaşım, hukuki ve mali danışmanlardan profesyonel destek almak ve yüklenici firmanın geçmişini detaylıca araştırmaktır. Unutmayın, gayrimenkul yatırımı uzun vadeli bir karardır ve “ucuz” diye atılacak yanlış bir adım, ileride çok daha büyük mali kayıplara neden olabilir.
