Türkiye’de kiralık bir evde uzun süre oturmanın hukuki çerçevesi, hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından sıkça merak ediliyor. Özellikle “Kiracı kaç yıl aynı evde kalabilir?”, “5 yılı dolduran kiracı çıkarılabilir mi?” ve “10 yıl kuralı nedir?” gibi sorular, kira hukukunun en kritik başlıklarını oluşturuyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, bu konudaki tüm soru işaretlerini gideriyor. İşte uzun süreli kira sözleşmelerinde bilinmesi gereken tüm detaylar.
Kira Sözleşmesi Süresi ve Otomatik Uzama
Türkiye’de konut kiraları için genellikle 1 yıllık sözleşmeler yapılır. Ancak bu süre, sanılanın aksine kiracının evde kalabileceği azami süre değildir. Sözleşme süresi bittiğinde, kiracı evden ayrılmaz ve ev sahibi de sözleşmeyi feshetmezse, yasa gereği sözleşme aynı koşullarla otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Bu durum her yıl tekrarlanabilir. Bu mekanizma sayesinde kiracı, yasal bir engel olmadığı sürece 10, 20 hatta daha uzun yıllar boyunca aynı konutta oturmaya devam edebilir.
5 Yılını Dolduran Kiracı Sadece Bu Nedenden Tahliye Edilemez
Kiracının aynı evde 5 yıl oturmuş olması, tek başına bir tahliye nedeni değildir. Kiracı kira ödemelerini düzenli yapıyor, evi özenle kullanıyor ve sözleşme hükümlerine uyuyorsa, ev sahibinin “Artık çıkmanızı istiyorum” deme hakkı yoktur. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun belirlediği istisnai durumlarda tahliye yolu açılır:
-
Kendisine veya Yakınına Tahsis: Ev sahibinin veya birinci dereceden yakın aile fertlerinin (eş, çocuk, ebeveyn) o konutta oturmak zorunda olması.
-
Yıkım ve Radikal Onarım: Konutun yıkılıp yeniden yapılması veya kapsamlı bir onarım gerektirmesi (bu durumda kiracıya geçici konut sağlanması gerekebilir).
-
Kira Ödememek: Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi veya önemli ölçüde geciktirmesi.
-
Sözleşmeye Aykırı Davranış: Kiracının evde değer kaybına yol açacak şekilde hasara neden olması veya komşuları rahatsız edecek davranışlarda bulunması.
-
Tahliye Taahhüdü: Kiracının daha önce imzaladığı ve yasal geçerliliği olan bir tahliye taahhütnamesinin bulunması.
10 Yıl Kuralı: Ev Sahibine Sınırlı Fesih Hakkı
Uzun vadeli kira ilişkilerinde en çok konuşulan konulardan biri de “10 yıl kuralıdır.” Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kira sözleşmesi toplamda 10 yıllık süreyi (ilk sözleşme ve ardışık uzatmalarla birlikte) doldurduğunda, ev sahibine önemli bir hak doğar. Ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeden, sözleşmeyi feshetmek için kiracıya yazılı bildirimde bulunabilir. Ancak bu bildirimin, sözleşmenin sona ereceği tarihten en az 3 ay önce yapılmış olması şarttır.
Önemli Uyarı: Eğer ev sahibi bu 3 aylık süreyi geçirirse veya yazılı bildirim yapmazsa, sözleşme bir yıl daha otomatik olarak uzayacak ve ev sahibi bir sonraki yıla kadar bu hakkını kullanamayacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
-
Kiracı 20 yıl aynı evde kalabilir mi?
Evet. Ev sahibi 10 yıl sonunda yasal bildirim hakkını kullanmazsa ve kiracı ödemelerine devam ederse, sözleşme her yıl yenileneceğinden kiracı 20 yıl veya daha uzun süre aynı evde kalabilir. -
Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkaramaz?
Kiracı kirasını düzenli ödüyorsa, evi iyi durumda saklıyorsa ve sözleşmeye uygun davranıyorsa, ev sahibinin kişisel nedenlerle (kira gelirini beğenmeme, başka bir kiracıya daha yüksek kirayla vermek isteme gibi) kiracıyı çıkarma hakkı yoktur. -
10 yıl dolunca kira sözleşmesi otomatik olarak sona erer mi?
Hayır, otomatik olarak sona ermez. Sözleşme, ev sahibinin yazılı bildirimiyle veya tarafların anlaşmasıyla sona erer. Aksi takdirde otomatik uzama devam eder.
